Der Weg zur Baubewilligung kann manchmal etwas bürokratisch erscheinen. Aber erstmal muss man sich fragen, wann man überhaupt eine braucht.
Wann braucht man eine Baubewilligung?
Typische private Bauprojekte, für die in der Regel eine Bewilligung erforderlich ist:
- Neubau von Häusern (z. B. Einfamilienhäuser),
- Größere Zubauten oder Umbauten (z. B. zusätzlicher Raum, Wintergarten),
- Beheizte oder größere Wintergärten,
- Carports und Garagen: wenn eine bestimmte Größe überschritten wird (z. B. über 20–30 m², variiert nach Bundesland).
Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass die Anforderungen je nach Bundesland variieren können. In Wien und Salzburg sind beispielsweise auch kleinere Projekte oft genehmigungspflichtig, während sie in anderen Bundesländern teilweise nur anzeigepflichtig sind.
Damit Ihr Bauvorhaben reibungslos starten kann, haben wir die einzelnen Schritte für Sie zusammengefasst:
1. Beschaffung der grundlegenden Unterlagen
Grundbuchauszug (Lastenstandsbestätigung)
Bevor Sie den Antrag auf Baubewilligung einreichen können, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein . Sollte die Eigentumsübertragung noch nicht erfolgt sein, legen Sie dem Antrag bitte einen notariell beglaubigten Kaufvertrag, den Nachweis der Einreichung des Antrags auf Eigentumseintragung beim Grundbuchgericht sowie eine Bestätigung des zuständigen Gerichts über den Eingang des Antrags bei.
Flächenwidmungsplan (Auszug aus dem Örtlichen Raumordnungskonzept)
Der Flächenwidmungsplan liefert grundlegende Informationen zur Nutzungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks. Planer nutzen ihn, um das Bauvorhaben zu gestalten und in das örtliche Raumordnungskonzept der Gemeinde einzufügen. So wird sichergestellt, dass das Projekt den Bebauungsvorschriften entspricht.
Den Antrag auf einen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan stellen Sie bei der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Ein Eigentumsnachweis ist hierfür in der Regel nicht erforderlich. Informationen zur Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens erhalten Sie auch direkt bei der zuständigen Gemeinde durch Einsicht in den Flächenwidmungsplan.
WICHTIGER HINWEIS: Ein Auszug aus dem Flächenwidmungsplan ist nur bis zur Inkrafttretung von Änderungen des Raumordnungskonzepts gültig. Wenn Ihnen ein älterer Auszug vorliegt, empfiehlt es sich, einen aktuellen bei der Gemeinde anzufordern.
Katasterplan (Grundstücksplan)
Der Katasterplan zeigt den tatsächlichen Zustand des Geländes – die Erdoberfläche und wichtige Daten für die Raumplanung und den Bau (Geländehöhen, Gewässer, Vegetation usw.). Informationen zur Beschaffung und den Kosten finden Sie beispielsweise auf der Website des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen (BEV) oder bei autorisierten Geometern.
2. Erstellung eines Vorentwurfs (Einreichplanung) und Einholung von Projektbedingungen
Sobald alle grundlegenden Unterlagen vorliegen, erstellt ein Planer einen Vorentwurf (oft auch Einreichplanung genannt). Dieser dient dazu, die Projektbedingungen der Träger der öffentlichen Infrastruktur (Wasserleitung, Strom usw.) bzw. allfälliger stellungspflichtiger Behörden einzuholen.
In diesen Projektbedingungen legen die jeweiligen Stellen ihre spezifischen Anforderungen an Ihr Bauvorhaben fest. Das kann beispielsweise die Lage von Anschlusspunkten für Wasser und Abwasser, die Einhaltung von Sicherheitsabständen zu Stromleitungen oder Auflagen zum Immissionsschutz betreffen.
3. Erstellung des Bauansuchens (Projekt für die Baubewilligung) und Einholung von Zustimmungen
Nachdem der Planer alle Projektbedingungen erhalten hat, kann er das Bauansuchen (Projekt für die Baubewilligung) erstellen, das aus verschiedenen Plänen und einem Erläuterungsbericht besteht. Nach Fertigstellung des Projekts müssen die Zustimmungen aller Institutionen eingeholt werden, die Projektbedingungen erlassen haben.
Damit ist die Planungsphase abgeschlossen. Neben dem Bauansuchen erstellt der Planer üblicherweise auch einen Ausführungsplan , der für die eigentliche Bauausführung bestimmt ist.
4. Zahlung der Aufschließungsbeiträge, Abschluss von Dienstbarkeitsverträgen und Einholung von Nachbarzustimmungen
Aufschließungsbeiträge
Nach Fertigstellung des Bauansuchens müssen Sie die Aufschließungsbeiträge an die Gemeinde entrichten. Den Antrag stellen Sie bei der zuständigen Gemeinde. Die Berechnungsgrundlagen variieren von Gemeinde zu Gemeinde.
Dienstbarkeitsrechte
Wenn die Errichtung von Anschlüssen an die öffentliche Infrastruktur Grundstücke betrifft, die nicht in Ihrem Eigentum stehen, müssen Sie Dienstbarkeitsrechte einholen. Die Verträge müssen notariell beglaubigt und die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.
Nachbarzustimmungen
Wenn bei der Platzierung des Gebäudes die Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken nicht eingehalten werden oder wenn die Auswirkungen der Bauarbeiten über Ihre Grundstücksgrenzen hinausgehen, benötigen Sie Zustimmungen der Nachbarn zum Bauvorhaben .
In diesen Projektbedingungen legen die jeweiligen Stellen ihre spezifischen Anforderungen an Ihr Bauvorhaben fest. Das kann beispielsweise die Lage von Anschlusspunkten für Wasser und Abwasser, die Einhaltung von Sicherheitsabständen zu Stromleitungen oder Auflagen zum Immissionsschutz betreffen.
MINDESTABSTÄNDE: Der Mindestabstand zur Nachbargrenze beträgt in vielen Bundesländern und Gemeinden die halbe Gebäudehöhe, wobei oft auch fixe Mindestabstände (z. B. 3 Meter) in den Bebauungsrichtlinien festgelegt sind. Die Mindestabstände variieren je nach Bundesland:
- Wien, Niederösterreich, Burgenland, Steiermark, Kärnten, Oberösterreich, Vorarlberg: 3 Meter,
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Salzburg, Tirol: 4 Meter.
In einigen Fällen können geringere Abstände zulässig sein, insbesondere für kleinere Nebengebäude. Es ist jedoch ratsam, sich bei der zuständigen Baubehörde über die spezifischen Regelungen zu informieren.
EMPFEHLUNG: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Nachbarn über Ihr Bauprojekt, am besten schon, wenn Sie die ersten Infos einholen. So können Sie bei Problemen teure Änderungen am Bauplatz vermeiden.
5. Einholung der Baubewilligung
Sobald alle Unterlagen für die Baubewilligung vollständig sind, reichen Sie den Antrag auf Baubewilligung bei der zuständigen Baubehörde (in der Regel die Gemeinde oder die Bezirkshauptmannschaft) ein. Dem Antrag legen Sie zwei Ausfertigungen des Bauansuchens sowie alle eingeholten Dokumente, Zustimmungen und Verträge bei.
Voraussetzungen für die Baubewilligung: Geklärtes Eigentum und Nachweis des Baurechts für das geplante Bauvorhaben auf dem betreffenden Grundstück.
Dauer der Baubewilligung: Die Bearbeitungsdauer kann je nach Komplexität des Projekts und der zuständigen Behörde variieren. Es ist ratsam, sich direkt bei der Baubehörde nach den üblichen Bearbeitungszeiten zu erkundigen. Insgesamt kann die Bearbeitungszeit zwischen wenigen Wochen und bis zu 11 Monaten oder länger variieren.
Gültigkeit der Baubewilligung: Die Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung ist in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer geregelt und kann unterschiedlich sein (oft mehrere Jahre ). Eine Verlängerung ist in der Regel möglich.
- Baubeginn: In der Regel muss innerhalb von 2 bis 4 Jahren nach Rechtskraft der Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden.
- Fertigstellung: Der Bau muss üblicherweise innerhalb von 4 bis 5 Jahren nach Baubeginn abgeschlossen sein.
- Verlängerung: In fast allen Bundesländern möglich, wenn sie vor Ablauf der Fristen beantragt wird – meist mit Begründung (z. B. Verzögerung ohne eigenes Verschulden).
Und was kostet das alles? Die Kosten für die Baubewilligung setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen:
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Planungskosten: Die Vorbereitung des Antrags durch Architekten kann zwischen 8.000 und 10.000 € kosten.
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Behördliche Gebühren: Die Gebührensätze der Baubehörde liegen zwischen 0,5 % und 1,0 % der Projektkosten, mindestens jedoch 100 bis 200 Euro.
Genaue Informationen zu den Kosten der Baubewilligung erhalten Sie auf den Websites der zuständigen Behörden oder durch Kostenvoranschläge von Planern und Sachverständigen.
